ขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ย้อน หลัง

สำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านไว้สำหรับอยู่อาศัยหรืออาคารต่างๆ นั้น การขออนุญาตก่อสร้างเป็นขั้นตอนอย่างหนึ่งที่กฎหมายบังคับไว้อย่างเคร่งครัดให้ต้องปฏิบัติตาม ไม่ควรปล่อยปละละเลย หากมีการตรวจสอบย้อนหลังขึ้นมาอาจจะต้องรับโทษทางกฎหมายได้เนื่องจากกฎหมายเล็งเห็นถึงความปลอดภัยเป็นสำคัญเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารต่างๆ เพราะหากมีการก่อสร้างอย่างไม่ถูกต้องหรือไม่เป็นไปตามหลักวิศวกรรมก็อาจก่อให้เกิดอันตรายกับทั้งตนเองและบุคคลทั่วไปด้วย เช่น หากอาคารเกิดถล่มพังทลายลงมาเนื่องจากการก่อสร้างไม่เป็นไปตามหลักวิศวกรรม ดังนั้นจึงต้องมีการตรวจสอบจากภาครัฐว่าการก่อสร้างอาคารต่างๆ ได้มาตรฐานถูกต้องและปลอดภัย รวมทั้งไม่ก่อใหเกิดความเดือดร้อนรำคาญแก่เจ้าของที่ดินข้างเคียง กฎหมายจึงบังคับให้การก่อสร้างอารคารและบ้านจะต้องมีการขออนุญาตก่อสร้างไว้โดยสามารถอธิบายได้ดังนี้

หลักฐานทั่วไปที่ต้องเตรียมในการขออนุญาตกับสำนักงานเขตพื้นที่ที่ต้องการก่อสร้าง

1.สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขออนุญาตและเจ้าของที่ดิน

2.สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาตและเจ้าของที่ดิน

3.แบบก่อสร้างแผนผังและรายการประกอบแบบ

4.สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิในที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง

5.กรณีเป็นนิติบุคคลขออนุญาตต้องใช้หนังสือรับรองการจดทะเบียนด้วย

หลักฐานเกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้างโดยเฉพาะ

1.หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน(กรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน)

2.หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดผนัง(กรณีที่ต้องใช้ผนังร่วมกัน)

3.หนังสือยินยอมให้ปลุกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน(กรณีชิดเขตที่ดินข้างเคียง)

4.หนังสือรับรองจากผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมและสถาปัตยกรรม รวมทั้งสำเนาบัตรของผู้ประกอบวิชาชีพนั้นๆ

5.รายการคำนวณ(กรณีส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารก่อสร้างด้วยวัตถุถาวรและทนไฟเป็นส่วนใหญ่ หรืออาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ)

6.แบบระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านพักอาศัย

7.หนังสือแสดงว่าคณะกรรมการการควบคุมการจัดสรรที่ดินพิจารณาให้ความเห็นชอบ

8.แผนผังโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตแล้ว(กรณีอาคารเข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน)

9.เตรียมแบบและใบอนุญาตเดิมที่ได้รับสำนักงานเขตพื้นที่ที่ต้องการก่อสร้าง(กรณีดัดแปลงอาคาร, ต่อเติมหรือต่ออายุใบอนุญาต)

ขั้นตอนในการดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร

1.ผู้ขอรับใบอนุญาตต้องแนบเอกสารเกี่ยวกับแผนผังบริเวณ แบบแปลนรายการประกอบแบบแปลน จำนวน 5 ชุด พร้อมกับคำขอ อาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ หรืออาคารที่ก่อสร้างด้วยวัตถุถาวร และวัตถุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ต้องแนบรายการคำนวณ จำนวน 1 ชุด

2.เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้ตรวจพิจารณาแผนผังบริเวณ แบบแปลนรายการประกอบแบบแปลนและรายการคำนวณ (ถ้ามี) ถูกต้องแล้ว ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบอนุญาตได้

เป็นเพราะปัญหาที่มักจะพบกันบ่อยๆในการยื่นขออนุญาตคือ ใช้เวลาในการดำเนินการนาน แม้จะมีการกำหนดไว้ว่าต้องพิจารณาเรื่องให้แล้วเสร็จภายใน 45 วันก็ตาม หรือแบบก่อสร้างที่ยื่นขออนุญาตไม่ผ่าน ไม่ถูกต้องตามกฏหมายกำหนดจึงเลี่ยงจะไม่ขออนุญาตเสีย

โทษของการก่อสร้างโดยไม่ขออนุญาตนั้นอาจร้ายแรงถึงขั้นจำคุก แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการจ่ายค่าปรับมากกว่า ซึ่งค่าปรับก็ไม่ใช่น้อยๆ เพราะปรับตั้งแต่วันที่ก่อสร้างจนกว่าจะแก้ไขให้ถูกต้อง ส่วนอีกเรื่องเมื่อเจ้าพนักงานมาตรวจสอบและแจ้งให้หยุดและรื้อถอน เมื่อครบกำหนด 60 วัน หากไม่มีการหยุดก่อสร้าง และดำเนินการรื้อถอนก็มีโทษจำคุกและปรับจนกว่าจะแก้ไขให้เรียบร้อยเช่นเดียวกัน ซึ่งการก่อสร้างหรือต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาติจึงมีความผิดถึง 2 อย่างดำเนินไปพร้อมๆกัน

การไม่ขออนุญาตจะถูกปรับเป็นรายวันและหยุดในวันที่อัยการยื่นฟ้อง ซึ่งบางคดีใช้เวลานานถึง 3 ปีทีเดียว สูญเงินไปหลายแสนบาท ส่วนการไม่ปฏิบัติตามคำสั่งเจ้าพนักงานจะถูกปรับตั้งแต่วันครบกำหนดเวลาเรื่อยไปจนกว่าจะแก้ไขเรียบร้อย แม้ศาลจะพิพากษาแล้วแต่ถ้ายังไม่แก้ไขก็ต้องจ่ายค่าปรับต่อไปอีก

หากดำเนินการก่อสร้างไปแล้วจะแก้ไขอย่างไรดี ? หากเป็นการปลูกสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ให้ทำแบบก่อสร้างไปยื่นขออนุญาตให้ถูกต้อง ในกรณีต่อเติมอาคารหากสามารถขออนุญาตได้ก็ดำเนินการเหมือนกัน คือทำแบบก่อสร้างยื่นเรื่องแก่เจ้าพนักงาน แต่หากที่ดินเหลือแนวร่นจากแนวเขตที่ดินไม่ถึง 2 เมตร ไม่ว่ายังไงก็ไม่ได้ คงเหลือทางเลือกเดียวคือต้องรื้อถอน ดังนั้น ก่อนจะก่อสร้างหรือต่อเติม ยอมยุ่งยากกับการขออนุญาต เสียเวลาทำแบบก่อสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมาย น่าจะเป็นสิ่งที่ดีกว่า จะได้ไม่ต้องมาพบกับปัญหาที่จะตามมา และเสียเงินไปโดยเปล่าประโยชน์

KACHA จึงอยากพาทุกคนไปรู้จัก กฏหมายต่อเติมบ้าน การรีโนเวทบ้าน ที่เจ้าของบ้านไม่ควรมองข้าม เพราะคุณอาจจะทำผิดกฏหมายโดยไม่รู้ตัว จะเป็นอย่างไรบ้าง ไปดูกันเลยดีกว่า

สารบัญ

• กฏหมายต่อเติมบ้าน และการขออนุญาตดัดแปลง การรีโนเวทบ้าน อาคาร
• การรีโนเวทบ้าน ที่ต้องขออนุญาต
• การรีโนเวทบ้านที่ไม่ต้องขออนุญาต
• โทษของการรีโนเวทที่ไม่ได้รับอนุญาต

กฏหมายต่อเติมบ้าน และการขออนุญาตดัดแปลง การรีโนเวทบ้าน อาคาร

การดัดแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายรูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก โครงสร้างของอาคารที่ก่อสร้างไว้แล้ว เช่น การต่อเติมหลังคาด้านหลังตึกแถว การต่อเติมหลังคาคลุมชั้นดาดฟ้า การติดตั้งโครงเหล็ก และอื่น ๆ ที่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้าง ต้องเป็นไปตามที่กฏหมายควบคุมอาคารกำหนด และจะต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ซึ่งเจ้าของบ้านจะต้องยื่นคำขอรับใบอนุญาต พร้อมเอกสารประกอบการพิจารณา ซึ่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น จะตรวจพิจารณา และแจ้งผลการตรวจพิจารณาภายใน 30 วัน เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว จะต้องแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน และวันดำเนินการดัดแปลง ตั้งแต่วันที่เริ่มต้น ไปจนถึงวันที่สิ้นสุดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น พร้อมทั้งแนบหนังสือแสดงความยินยอมของผู้ควบคุม

ในกรณีที่ทำการรีโนเวท ต่อเติมไปเรียบร้อยแล้ว โดยยังไม่ได้ทำการขออนุญาต ก็สามารถยื่นขออนุญาตย้อนหลังได้ พร้อมเอกสารประกอบการพิจารณาที่มีเงื่อนไข ดังต่อไปนี้

1. สถาปนิก และวิศวกรผู้ออกแบบ ต้องเป็นวุฒิสถาปนิก และวุฒิวิศวกร
2. มีสถาปนิก และวิศกรผู้ได้รับอนุญาต เป็นผู้ประกอบวิชาชีพเป็นผู้ควบคุมงาน
3. สำเนาใบอนุญาต และรายการคำนวณที่สถาปนิก และวิศวกรผู้ออกแบบ ลงนามรับรองวันเริ่มต้น และวันสิ้นสุดการดำเนินการ

ตัวอย่างใบขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน อาคาร ข.1 : Download

ข้อดีของการขออนุญาต หลังจากทำการดัดแปลง รีโนเวทอาคารเรียบร้อยแล้ว คือ สะดวก รวดเร็ว ไม่ต้องรอตรวจพิจารณานาน ๆ แต่ก็มีข้อเสีย คือ หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นทำการตรวจสอบแบบแปลนแล้วพบว่าไม่ถูกต้อง ก็สามารถสั่งให้เจ้าของบ้านรื้อถอน แก้ไขอาคารให้ถูกต้อง ซึ่งอาจทำให้เสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นนั่นเอง

การรีโนเวทบ้าน ที่ต้องขออนุญาต

การรีโนเวทบ้าน ที่ต้องขออนุญาต กฏหมายควบคุมอาคาร จะให้ความสำคัญกับการปรับเปลี่ยนโครงสร้าง และน้ำหนัก หากมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง หรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่สร้างไว้แล้วผิดไปจากเดิม ได้แก่ เพิ่ม-ลด เติม ขยายลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก ที่ไม่ใช่การซ่อมแซม หรือการดัดแปลงอาคารตามที่กฎหมายกำหนด เช่น ขยายพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งของอาคารมากกว่า 5 ตารางเมตร เปลี่ยน หรือขยายหลังคาให้ปกคลุมเนื้อที่มากขึ้นกว่าเดิม ซึ่งอาจส่งผลกระทบแก่เพื่อนบ้าน หรือมีการเพิ่ม-ลด หรือเปลี่ยนเสา คาน บันได และผนัง ที่จะส่งผลกระทบต่อโครงสร้าง จำเป็นที่จะต้องยื่นขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน

การรีโนเวทบ้านที่ไม่ต้องขออนุญาต

• ต่อเติมโครงสร้างโดยใช้วัสดุเดิม ที่มีขนาด จำนวน และชนิดเดียวกัน เช่น พื้น หรือผนังไม้มีการชำรุด แล้วต้องการเปลี่ยนไม้ทั้งหมด โดยใช้ไม้แบบเดิม จำนวนเท่าเดิม แต่ต้องไม่ใช่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ 

• การรีโนเวท เปลี่ยนแปลงส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ที่ไม่ใช่ส่วนของโครงสร้าง หรือเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างเกินร้อยละ 10 ด้วยวัสดุเดิม หรือวัสดุอื่น เช่น การปรับเปลี่ยน พื้น ผนัง จากไม้ แต่ต้องการเพิ่มกระเบื้องเข้าไป โดยต้องคำนวณดูว่า น้ำหนักที่เพิ่มขึ้นมา มากกว่าเดิมเกินร้อยละ 10 หรือไม่ ซึ่งถ้าเกินก็ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงอาคาร

• การรีโนเวท เปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ที่ไม่ใช่ส่วนของโครงสร้าง หรือเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างเกินร้อยละ 10 เช่น ต้องการก่อผนังอิฐแดงเพิ่ม เช่น ผนังกั้นห้อง หรือก่อเค้าท์เตอร์ครัวขึ้นมาใหม่ การปรัปเปลี่ยนรูปทรงประตู ที่มีน้ำหนักไม่เกินร้อยละ 10 จากน้ำหนักเดิม ก็ไม่จำเป็นต้องยื่นเรื่องขออนุญาต

• การขยาย หรือลดพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่ง หรือขยายพื้นที่หลังคา โดยไม่ลด หรือเพิ่มจำนวนเสา หรือคาน และต้องมีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร เช่น การต่อเติมระเบียง แต่ต้องระวังไม่ให้กระทบกับเพื่อนบ้านด้วย

โทษของการรีโนเวทที่ไม่ได้รับอนุญาต

แน่นอนว่าเมื่อทำผิดกฏหมาย ไม่ทำการขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือทำการรีโนเวท ดัดแปลงอาคารที่ไม่เป็นไปตามกฏหมายควบคุมอาคาร จะมีความผิด และต้องรับโทษทางอาญาตามที่กำหนดไว้ใน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

1. มาตรา ๖๕ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังกำหนดโทษเป็นรายวันอีก วันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน จนกว่าจะปรับแก้ไข และปฏิบัติให้ถูกต้อง
2. มาตราที่ ๖๖ ทวิ จำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังกำหนดโทษเป็นรายวันอีก วันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน จนกว่าจะปรับแก้ไข และปฏิบัติให้ถูกต้อง 
3. มาตรา ๖๗ ในกรณีที่ฝ่าฝืนคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่สั่งระงับการดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือผิดจากแบบที่ได้รับอนุญาต รับโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังกำหนดโทษเป็นรายวันอีก วันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน จนกว่าจะปรับแก้ไข และปฏิบัติให้ถูกต้อง

นอกจากนี้ยังมีรายละเอียดอื่น ๆ เช่น การเว้นระยะห่างของอาคาร และรั้วบ้าน การกำหนดพื้นที่ว่าง การเลือกใช้วัสดุ ซึ่งคุณสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือกฏหมายควบคุมอาคาร เพื่อป้องกันการรีโรเวทที่ผิดกฏหมาย และไม่ถูกใจเพื่อนบ้าน

ดังนั้น เพื่อลดปัญหาที่จะเกิดขึ้นจากการต่อเติมโดยพละการ และส่งผลกระทบต่อทั้งผู้อยู่อาศัยในบ้าน เพื่อนบ้าน และสังคม เจ้าของบ้านควรดำเนินการให้ถูกต้องตามหลักกฎหมาย โดยสามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การดำเนินการต่างๆ เป็นไปอย่างถูกต้องมีมาตรฐาน ลดภาระการดำเนินการแก่เจ้าของบ้าน และสามารถอยู่อาศัยได้อย่างปลอดภัย 🏡👍🏻

ขอใบอนุญาตก่อสร้าง ย้อน หลัง ได้ ไหม

สร้างบ้านไม่ขออนุญาตได้ไหม

ขออนุญาตก่อสร้างบ้านต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

สร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต