Show สัญญาซื้อขายทรัพย์สินคือการที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อโดยที่ผู้ซื้อต้องชำระราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขาย ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้ซื้อได้ก็ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดนั่นก็คือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กระบวนการนี้เป็นลักษณะของการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามกฎหมายได้มีบัญญัติไว้อีกหนึ่งสัญญาที่น่าสนใจคือ สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาจะซื้อจะขายคือ ? สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ คำมั่นในการซื้อขาย คือ สัญญาซื้อขายซึ่งคู่สัญญาตกลงทำกันไว้ในวันทำสัญญาโดยตกลงกันว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์หรือทำการซื้อขายตามแบบของกฎหมายอีกครั้งในอนาคต การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นสัญญาที่ไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ ข้อสำคัญคือ เจตนาในการทำสัญญา คู่สัญญาต้องมีเจตนาที่จะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า หากไม่มีเจตนาดังกล่าวนี้แล้วสัญญาที่ทำกันจะกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และเมื่อเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่กฎหมายต้องการแบบที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ การมีเพียงสัญญาเป็นหนังสือจึงทำให้สัญญาซื้อขายนี้เป็นโมฆะ ไม่ทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อแม้ผู้ซื้อจะชำระราคาถูกต้องครบถ้วนแล้วก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันซึ่งเป็นยุคที่ราคาสูงนั้น หลังจากเจอบ้านที่ถูกใจและตกลงราคา วันที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขายแล้ว ผู้ซื้อบางคนต้องการที่จะไปทำเรื่องกับธนาคารก่อน ดังนี้ กฎหมายจึงได้บัญญัติสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาเพื่อป้องกันสิทธิของผู้จะซื้อและผู้จะขาย จุดประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขาย รายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขาย 1. คู่สัญญา 2. อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน 3. ราคาที่ตกลงกันและวิธีการชำระราคา 4. กำหนดเวลาการไปโอน 5. ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี 6. เงื่อนไขและข้อตกลงอื่นๆ 7. ความรับผิดหากผิดสัญญา 8. ลงลายมือชื่อ นอกจากรายละเอียดต่างๆที่ปรากฎในสัญญาแล้ว เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่ต้องมีการจดทะเบียนในการทำนิติกรรมจึงทำให้มีเอกสารต่างๆเยอะแยะมากมาย การมีเอกสารแนบท้ายสัญญาเพื่อชี้เฉพาะในทรัพย์สินหรือรายละเอียดต่างๆในสัญญาก็จะทำให้สัญญานั้นสมบูรณ์มากขึ้น เอกสารแนบท้ายสัญญา (ตัวอย่างหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย) เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญามีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ทำตามสัญญา ถือว่าฝ่ายนั้นผิดสัญญา ผลของการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย กรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ซื้อไม่ทำราคาให้ถูกต้องครบถ้วน ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ หรือ ผู้ขายจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาก็ได้ กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ขายไม่ยอมไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อตามวันเวลาที่ตกลงกัน ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อรวมถึงชำระค่าเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ หรือ ผู้ซื้อจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาก็ได้ การฟ้องร้องบังคับคดี การฟ้องร้องบังคับคดีกันตามสัญญาจะซื้อจะขาย กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานในการฟ้องร้องอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ
หลักฐานเป็นหนังสือเช่นว่านี้ก็คือสัญญาจะซื้อจะขายที่คู่สัญญาได้ทำต่อกันไว้ หรืออาจเป็นเอกสารอื่นที่คู่สัญญาใช้ในการสื่อสารโต้ตอบกันโดยมีเนื้อความถึงการจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์และมีการแสดงเจตนาว่าจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันในภายภาคหน้า อาจมาในรูปแบบของจดหมายก็ได้ ขอแค่มีเนื้อความว่าจะซื้อขายกัน จะโอนกรรมสิทธิ์กัน และมีการลงลายมือชื่อของผู้รับผิด ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีได้
ผู้ซื้อได้วางเงินมัดจำไว้เพื่อเป็นประกันว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายในภายหน้า ต้องวางมัดจำ ในวันที่ทำสัญญาเท่านั้น หากวางเงินหลังจากวันที่ทำสัญญาจะไม่เรียกว่าเงินมัดจำ แต่อาจเป็นการชำระหนี้บางส่วนได้ กฎหมายไม่บังคับว่าต้องวางมัดจำเท่าใด ตามแต่ที่คู่สัญญาจะตกลงกัน เสื่อมีการวางเงินมัดจำแก่กันแล้ว หลักฐานการวางเงินก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีได้
คือการที่ผู้ซื้อชำระราคาบางส่วนให้แก่ผู้ขาย อาจตกลงกันว่าจะชำระกันเป็นงวดๆ รวมถึงชำระราคาทั้งหมดก็ถือเป็นการชำระหนี้บางส่วน หลักฐานการชำระเงินนั้นสามารถนำมาเป็นหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีได้ สัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นสัญญาที่สำคัญในการทำนิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาได้ตัดสินให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายด้วย รายละเอียดที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายจึงสามารถบังคับใช้ได้ในการทำสัญญาซื้อขายกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น การทำสัญญาจะซื้อจะขายนอกจากเป็นการทำเพื่อป้องกันอีกฝ่ายผิดสัญญาแล้ว ยังมีผลผูกพันคู่สัญญาไปจนตลอดจนกว่าจะทำการซื้อขายการเสร็จสิ้น สัญญาซื้อขายจะสมบูรณ์เมื่อใดหนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าหนังสือสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย
สัญญาซื้อขายมีผลทางกฎหมายอย่างไรแบบของสัญญาซื้อขาย
การทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินทั้ง 2 ประเภทดังกล่าวนี้ กฎหมายได้กำหนดให้ต้องทำตามแบบ คือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ได้ทำตามแบบสัญญาซื้อขายจะตกเป็น โมฆะ ซึ่งมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นไม่โอนไปยังผู้ซื้อ
ยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายบ้านได้ไหมกรณีผู้จะซื้อไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ : ให้ระบุว่า ผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ทั้งหมดและมีสิทธิบอกยกเลิกสัญญา กรณีผู้จะขายไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ : ให้ระบุว่า ผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้จะขายทำตามสัญญาและมีสิทธิเรียกร้องเงินมัดจำคืนและค่าเสียหายต่างๆ จากผู้จะขายได้
สัญญา ซื้อขาย แบบ มี เงื่อนไข คือ อะไร2. สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข ก็คือ สัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงนำเอาเหตุการณ์ในอนาคตที่ไม่แน่นอนมาใช้เป็นเครื่องมือเหนี่ยวรั้งการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินตามสัญญาซื้อขาย เช่น ตกลงว่ากรรมสิทธิ์จะยังไม่โอนจนกว่าผู้ซื้อจะชำระราคาให้เสร็จสิ้น
|