พ.ร.บ. อาคารชุดปี 2551 พ.ร.บ. อาคารชุดปี 2534 พ.ร.บ. อาคารชุดปี 2522 พ.ร.บ. อาคารชุดปี 2551 พ.ร.บ. อาคารชุดปี 25511 file(s) 205.11 KB Download พ.ร.บ. อาคารชุดปี 2534 พ.ร.บ. อาคารชุดปี 25341 file(s) 98.48 KB Download พ.ร.บ. อาคารชุดปี 2522 พ.ร.บ. อาคารชุดปี 2522 แก้ไข 25511 file(s) 469.44 KB Download ว่าด้วยเรื่องกฎหมายคอนโด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หรือที่เรียกว่าให้ง่ายและสั้นลงก็คือ พ.ร.บ.อาคารชุดนั่นเอง เพื่อเป็นการทำความเข้าใจให้ง่ายขึ้น สำหรับผู้ที่ไม่เคยรู้ ในฐานะของการเป็นผู้บริโภค ผู้ซื้อหรือเป็นหนึ่งในลูกบ้านของคอนโดมิเนียม ก็ต้องอยากรู้สิทธิและทำความเข้าใจในเรื่องของกฎหมายคอนโดให้แจ่มชัดขึ้น เพื่อจะได้เป็นประโยชน์ และไม่ถูกเอาเปรียบจากเจ้าของโครงการ และสามารถพึ่งพิงกฎหมายคอนโดใหม่ที่ได้มีการปรับปรุงแก้ไขมาเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคอย่างเราๆ ด้วย ในข้อกำหนดกฎหมาย พ.ร.บ.ฉบับใหม่ มีอะไรที่เปลี่ยนไปจากฉบับเก่าจากที่เดิมที พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับเก่าก็คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และได้มีการปรับปรุงแก้ไขจนมีฉบับใหม่ล่าสุด คือ พ.ร.บ.อาคารชุด(ฉบับที่ 4) มีผลบังคับใช้เมื่อ 4 ก.ค.2551 ด้วยเหตุผลที่ว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ได้ใช้มานานมากแล้ว ทำให้ไม่สอดคล้องกับการปฏิบัติจริง และไม่สามารถคุ้มครองผู้ซื้อหรือผู้บริโภคได้ จึงได้มีการเพิ่มเติมบทบัญญัติ และมีข้อกำหนดบางตัวที่มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งพอมาถึงปี 2560 นี้ก็นับว่าล่วงเลยมาหลายปีแล้ว แต่ก็ยังมีข้อสงสัยกันอยู่ ที่ยังไม่รู้และที่ยังขาดความเข้าใจก็ยังคงมีอยู่มากเช่นกัน มาดูว่าในข้อกำหนด พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้มีอะไรที่เปลี่ยนไปบ้าง สรุปที่เป็นสาระสำคัญบางประการของพระราชบัญญัติ อาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ.25511. การเพิ่มบทนิยาม1.1 “การประชุมใหญ่” หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วมแล้วแต่กรณี 1.2 “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด 1.3 “กรรมการ” หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด 1.4 “ผู้จัดการ” หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด 2. การจดทะเบียนอาคารชุดในทางกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้ ได้ระบุให้มีหลักฐานและรายละเอียดเพิ่มเติมในการยื่นเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด ดังนี้ 2.1 แผนผังอาคารชุด โดยขอให้ระบุรวมถึงเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะด้วย เพราะป้องกันปัญหาจากที่เคยมีอาคารชุดหรือคอนโดในหลายๆ โครงการที่มีการเอาที่ดินของผู้อื่นมาทำเป็นทางเข้าออก ดังนั้นต้องรวมในแผนผังด้วย 2.2 กำหนดให้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทั้งที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ และลักษณะการใช้ประโยชน์ เป็นต้น 2.3 การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด กำหนดให้เอกสาร ข้อมูลหรือภาพใดๆ ก็ตามที่เกี่ยวกับการโฆษณาขายห้องชุด ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วยและให้เก็บไว้เพื่อเป็นหลักฐานอ้างอิง เพราะหลังจากคอนโดก่อสร้างแล้วเสร็จมักจะไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ จึงให้ตีความไปในทางที่เป็นประโยชน์กับทางผู้ซื้อเป็นหลัก 2.4 การทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ระหว่างทางโครงการกับผู้ซื้อห้องชุดนั้น ต้องทำตามแบบสัญญามาตรฐาน แต่ถ้าในสัญญาไม่เป็นไปทำตามแบบสัญญาและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ สัญญาส่วนนั้นถือเป็นโมฆะ 3. เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากพ.ร.บ.เก่าปี 2522 กรรมสิทธิ์ในส่วนของเนื้อที่ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม ได้ระบุว่าเป็นไปตามอัตราส่วนของราคาห้องชุด ซึ่งแลดูจะมีปัญหาเพราะราคามีการเปลี่ยนแปลงได้ แต่ในกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นั้นให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดตามที่ขอจดทะเบียนไว้ ส่วนประเด็นที่เป็นปัญหาเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในเนื้อที่ หรือระบบต่างๆ ในอาคารว่าส่วนไหนใช่หรือไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลางนั้น จึงได้กำหนดไว้ คือ 3.1 การตั้งสำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางและจะต้องอยู่ภายในอาคารชุดเท่านั้น 3.2 สิ่งก่อสร้างหรืองานระบบต่างๆ ที่เกี่ยวกับความปลอดภัยถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น การจัดแสงสว่าง การปรับอากาศ การระบายน้ำ หรือการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล เป็นต้น 3.3 กรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้า ต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนเจ้าของร่วม 3.4 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ทั้งค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากสิ่งของที่ใช้ประโยชน์เป็นส่วนรวม และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา ซ่อมแซม ร่วมกันจ่ายตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ 3.5 กรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชําระเงินภายในเวลาที่กําหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปี หากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20% ต่อปี และอาจถูกตัดสิทธิ์จากการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ด้วย 3.6 บุคคลต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด และในอนาคตแม้จะมีเจ้าของห้องชุดที่มีการเปลี่ยนสัญชาติหรือจากผู้ที่ได้รับโอนในฐานะที่เป็นทายาทมรดกเป็นคนต่างด้าว แต่การมีกรรมสิทธิ์นั้นยังเกิน 49% ต้องจำหน่ายในส่วนที่เกินนั้นภายใน 1 ปี นับจากวันที่เสียสัญชาติไทย 4. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอาคารชุดสำหรับผู้ที่ต้องการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้ ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุด โดยทางผู้จัดการต้องออกให้เจ้าของร่วมภายใน 15 วัน ซึ่งแต่เดิมนั้นไม่ได้มีการกำหนดเวลา ทำให้เจ้าของร่วมไม่สะดวกและก่อให้เกิดความล่าช้า 4.1 เกี่ยวกับข้อบังคับอาคารชุด สามารถแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนอาคารชุดไว้ได้ แต่ต้องเป็นไปโดยมติของที่ประชุมใหญ่ ต้องนําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน 4.2 กำหนดคุณสมบัติกรรมการนิติอาคารชุด การเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แล้วอาศัยช่องทางนี้เอาเปรียบลูกบ้าน เช่น ทำให้เจ้าของอาคารชุดไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดที่ยังขายไม่ได้ เป็นต้น ซึ่งนอกจากกำหนดคุณสมบัติแล้ว ยังกำหนดของการพ้นตำแหน่ง และระบุอำนาจหน้าที่เพิ่มในเรื่องการทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายและให้มีการติดประกาศเพื่อทราบ และต้องฟ้องบังคับชําระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชําระค่าใช้จ่าย เกิน 6 เดือนขึ้นไปด้วย 5. กำหนดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดให้ชัดเจนขึ้นประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน มีวาระการดํารงตําแหน่งคราวละ 2 ปี และจะดำรงตำแหน่งได้ไม่เกิน 2 วาระ และต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับจากวันประชุมใหญ่ ซึ่งเหตุผลในการกำหนดและเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนของผู้จัดการอาคารชุดขึ้นมานั้น สืบเนื่องจากในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดแล้วใช้ช่องทางนี้ในการเอาเปรียบผู้พักอาศัยนั่นเอง 6. กำหนดคุณสมบัติ และคุณลักษณะของกรรมการนิติบุคคล6.1 ต้องเป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม เป็นผู้แทนโดยชอบธรรม หรือเป็นตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม 6.2 กรรมการพ้นจากตําแหน่งเมื่อตาย ลาออก เป็นบุคคลมีลักษณะต้องห้ามที่ประชุมใหญ่มีมติให้พ้นจากตําแหน่ง 6.3 ในการประชุมให้ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุม หรือในกรณีที่กรรมการตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุม และต้องมีกรรมการไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจํานวนกรรมการทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม การวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้างมาก หากคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานมีสิทธิ์เพิ่มอีกเสียงเพื่อชี้ขาด 7. เกี่ยวกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด7.1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุล อย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน ต้องมีรายการแสดงจํานวนสินทรัพย์และหนี้สิน บัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนําเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่ 7.2 ต้องจัดทํารายงานประจําปีแสดงผลการดําเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และส่งสําเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วม ก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน 7.3 เก็บรักษารายงานประจําปีแสดงผลการดําเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สํานักงานของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้ 8. เกี่ยวกับการจัดให้มีการประชุมใหญ่การเพิ่มเติมบทบัญญัตินี้ก็เพื่อลดช่องว่างในการที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเข้าดำเนินกิจการต่างๆ โดยพลการ และจากเดิมการประชุมต้องเป็น 1 ใน 3 ของจำนวนเสียง ทำให้จัดการประชุมได้ยาก จึงได้กำหนดการประชุมดังนี้ 8.1 การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก – ภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนไว้ 8.2 การประชุมใหญ่สามัญ – จัดให้มีปีละ 1 ครั้งภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อพิจารณาอนุมัติงบดุล รายงานประจําปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชี และพิจารณาเรื่องอื่นๆ ซึ่งการเรียกประชุมใหญ่ต้องทำหนังสือนัด อย่างน้อย 7 วันก่อนประชุม และในการประชุมต้องมีการลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม 8.3 ประชุมใหญ่วิสามัญ – ในกรณีมีเหตุจําเป็นผู้ที่มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญได้ คือ ผู้จัดการ, คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุม หรือเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 20% ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อ 9. บทบัญญัติเกี่ยวกับพนักงานเจ้าหน้าที่ในการปฏิบัติตามพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจดังต่อไปนี้ 9.1 มีหนังสือเรียกบุคคลใดมาให้ถ้อยคําชี้แจงข้อเท็จจริงหรือทําคําชี้แจงเป็นหนังสือ หรือให้ส่งหลักฐานใดเพื่อประกอบการพิจารณาหรือตรวจสอบการปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้ 9.2 เข้าไปในที่ดินและอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือสถานที่ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด เพื่อ ตรวจดูเอกสารหรือหลักฐาน ข้อเท็จจริง เพื่อประกอบการพิจารณาหรือตรวจสอบการปฏิบัติการ 9.3 อายัดเอกสาร บัญชี ทะเบียน หรือหลักฐานเพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบและดําเนินคดี 10. เกี่ยวกับบทกำหนดโทษได้มีการเพิ่มบทบัญญัติถึงการกำหนดโทษ กรณีที่มีผู้ใดฝ่าฝืน ไม่ปฏิบัติตามจะมีการระวางโทษและปรับเงินในอัตราต่างๆ ตั้งแต่มาตรา 63 ถึงมาตรา 73 ตามพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ 2551 นี้ เช่น หากสัญญาซื้อขายไม่ได้ตามแบบมาตรฐานจะปรับในอัตราไม่เกินหนึ่งแสนบาท เป็นต้น ประโยชน์จาก พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่มาในปัจจุบันจากที่ได้ทราบกันอยู่บ้างว่า กฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับใหม่ นี้ได้รับการยอมรับว่าเป็นกฎหมายคอนโดใหม่คุ้มครองผู้บริโภคหรือลูกบ้านเป็นอย่างมาก ถึงแม้ในมุมของดีเวลลอปเปอร์จะมีข้อแย้งบางจุดในข้อกำหนด โดยอ้างว่ามีการเร่งผลักดันกฎหมายคอนโดออกมาใช้ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) จนมีการทักท้วงว่าเป็นข้อผิดพลาด ทำให้เกิดปัญหาและเห็นว่าไม่สอดคล้องในทางปฏิบัติจริง ซึ่งความจริงแล้วกฎหมายคอนโดฉบับใหม่ได้ปรับปรุงมาเพื่อให้เหมาะกับการปฏิบัติจริงอยู่แล้วและยังเป็นการคุ้มครองผลประโยชน์ลูกบ้านด้วย ฉะนั้นในส่วนของเจ้าของโครงการก็ต้องเคารพกฎกติกา นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคล้องกับกฎหมายคอนโดดังกล่าวด้วย และเพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ลูกบ้านก็ควรพัฒนาหาความรู้ให้เท่าทัน จะได้ไม่ต้องเกิดปัญหาให้หนักใจในภายหลัง |