หากเลือกคิด เช่าคอนโดอยู่ สิ่งที่ต้องมีเป็นอันดับแรกคือเงินก้อน ซึ่งอาจไม่ใช่จำนวนเยอะก็จริงแต่ควรเตรียมไว้จะดีกว่า เพราะจะไม่ใช่แค่ค่าเช่าห้องในแต่ละเดือนที่เราต้องเสียไประหว่างที่อาศัยอยู่ แต่จะมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่เลยด้วยซ้ำ
ค่าเช่าล่วงหน้า
หรือบางทีเค้าก็เรียกว่าเงินจอง เพื่อเป็นการจองห้องก่อนจะถึงวันที่กำหนดย้ายเข้า โดยเจ้าของห้องจะสามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าประมาณ 1 เดือน แต่ต้องเป็นระยะเวลาขั้นต่ำของการอยู่อาศัย 1 ปี หรือถ้าจะอยู่น้อยกว่านั้นการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าก็ต้องอยู่ที่ตกลงกัน ซึ่งค่าเช่าล่วงหน้านี้เจ้าของห้องบางคนก็จะนับเป็นเงินค่าเช่าของเดือนสุดท้ายที่เราอยู่ก่อนจะย้ายออก หรือไม่ก็เป็นเดือนแรกตั้งแต่เราเข้าเลย
ค่าประกันความเสียหาย
จะเรียกว่าเงินมัดจำก็ไม่ผิดเท่าไหร่ ซึ่งส่วนมากเจ้าของห้องจะเก็บอยู่ที่ 1-2 เดือน อย่างถ้าค่าห้องเดือนละ 8,000 บาท ประกันความเสียหาย 2 เดือน ก็จะเท่ากับ 16,000 บาท โดยค่าใช้จ่ายนี้จะครอบคลุมความเสียหาย ไม่ว่าจะเป็นเครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ที่นอน กำแพง สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ พูดง่ายๆ ว่าทั้งหมดที่อยู่ในห้องเช่า ซึ่งถ้าเกิดเราทำอะไรที่ผิดกฎหรือชำรุดเสียหาย ก็จะถูกหักจากเงินประกันนี้ แต่ถ้าทุกอย่างยังอยู่ครบเหมือนเดิม ก่อนย้ายออกทางเจ้าของห้องจะทำการคืนเงินให้ครบทั้งหมด ทั้งนี้ส่วนมากเค้าจะคืนเงินให้ทันทีหลังตรวจสอบห้องเรียบร้อย
ขอบคุณภาพ : medium
ค่าส่วนกลาง
อย่างที่รู้กันว่าค่าส่วนกลาง พวกสระว่ายน้ำ สวน ฟิตเนส ทางเดิน คือทุกอย่างที่คนในคอนโดใช้ร่วมกัน โดยจะต้องเสียเป็นประจำทุกปี ซึ่งทางโครงการจะคิดตามขนาดของห้องเป็นตารางเมตร พอรวมๆ กันแล้วน่าจะมีหนึ่งหมื่นบาทขึ้น คราวนี้ถามว่าและใครเป็นคนจ่ายระหว่างเจ้าของห้องกับผู้เช่า
ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงกันอยู่ดี บางคนก็ไม่ได้คิดหรือบางคนเค้าคิดรวมในค่าเช่าแล้วเฉลี่ยเป็นรายเดือนเอา ทำให้เราไม่ต้องเสียเพิ่มต่างหาก แต่บางคนก็ให้ผู้เช่าเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลางเพิ่มเอง หรือบางกรณีก็คือให้ผู้เช่าเสียค่าส่วนกลางเพิ่มเป็นบางส่วน เช่นถ้าจะนำรถมาจอดไม่ว่าจะเป็นมอเตอร์ไซค์ หรือรถยนต์ผู้เช่าต้องเสียค่าจอดเอง อย่างนี้เป็นต้น
ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต
ส่วนใหญ่แน่นอนว่า ค่าน้ำค่าไฟ ทางผู้เช่าต้องเป็นคนจ่ายเองอยู่แล้ว โดยค่าไฟจะคิดเหมือนค่าบ้านคือจ่ายกับการไฟฟ้า ส่วนค่าน้ำจ่ายกับทางนิติบุคคลยูนิตละกี่บาทก็ว่ากันไปตามแต่ละโครงการ ขณะที่ค่าอินเทอร์เน็ตก็เช่นเดียวกัน ถ้าเราอยากใช้ต้องแจ้งทางนิติบุคคลเพื่อทำการเดินสายให้ แต่ก็มีแบบเหมาจ่ายเหมือนกัน เพราะก็มีผู้เช่าบางคนที่ทางบริษัทออกค่าเช่าห้องให้ เลยอยากให้คิดค่าเหล่านี้รวมไปกับค่าเช่าเลย เพียงแต่ว่ามีจำนวนน้อยมาก เนื่องจากค่อนข้างยุ่งยากจึงไม่ค่อยมีใครนิยมทำกัน
ใครที่คิดอยากจะ เช่าคอนโด อยู่สักห้อง แนะนำว่าก่อนจะตัดสินใจต้องพูดคุยกับเจ้าของห้องให้เรียบร้อย ถามให้เคลียร์ไปเลยตรงๆ ว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเสีย อันไหนไม่ต้องจ่าย เพื่อไม่ให้มีปัญหาเกิดขึ้น เราจะได้อยู่อย่างสบายใจไร้กังวล
เมื่อปี 2561 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้มีการออกประกาศ เรื่อง "ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา" โดยประกาศตัวนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้เช่าอาคาร หรือคอนโดเพื่อการอยู่อาศัย ต่อมาไม่นานในปี 2562 สคบ. ได้ออกประกาศฉบับใหม่เพราะมีการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์และภาระหน้าที่เพิ่มเติม และมีผลบังคับใช้วันที่ 30 ม.ค. 2563
ซึ่งคำถามที่หลายคนสงสัยคือ แล้วประกาศตัวนี้มีผลยังไงกับพวกเราหลายๆ คนที่มีคอนโดปล่อยเช่าอยู่ หรือมีผลอะไรกับคนที่เช่าคอนโดของคนอื่นอยู่กันบ้าง วันนี้ CheckRaka.com มีข้อสรุปสั้นๆ มาให้ดูกันครับ
Q : ถ้าเราให้เช่าคอนโดอยู่ จะโดนกระทบอะไรบ้าง ?
A : จะมีผลกระทบเฉพาะกรณีเรามีคอนโดปล่อยเช่าสำหรับการอยู่อาศัยเป็นจำนวน 5 ห้อง (หรือมากกว่า) เท่านั้น กฎเรื่องนี้ใช้บังคับกับ "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า" เท่านั้น ซึ่งในความหมายตรงนี้ หมายถึงคนที่มีเจ้าของคอนโดปล่อยเช่า 5 ยูนิต (หรือมากกว่า 5 ยูนิตขึ้นไป) ไม่ว่าจะในตึก หรือโครงการเดียวกัน หรือคนละตึก หรือคนละโครงการกันก็ตาม ดังนั้น ถ้าปล่อยเช่าอยู่ไม่ถึง 5 ยูนิต ก็ไม่ต้องสนใจกฎ หรือประกาศตัวนี้เลยครับ
Q : ถ้าเราเช่าคอนโดอยู่ จะได้ประโยชน์จากประกาศตัวนี้ไหม ?
A : ได้ประโยชน์ ถ้าเราในฐานะผู้เช่า (ที่เป็นบุคคลธรรมดา) รู้ว่าเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าเรามีห้องปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป (ซึ่งจะทำให้เจ้าของห้องเข้าข่าย "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า" และต้องอยู่ภายใต้ประกาศตัวนี้) ดังนั้น ถ้าเรารู้ว่าเจ้าของห้องเรามีปล่อยเช่าคอนโดอยู่ตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป เราควรต้องเจรจาให้เจ้าของห้องเช่าแก้สัญญาเช่าที่มีอยู่ให้ตรงกับหลักเกณฑ์ในประกาศตัวนี้ ซึ่งเรื่องที่จะเป็นประโยชน์กับคนเช่าก็มีหลายเรื่องเลย เช่น
- ต้องระบุค่าน้ำ หรือค่าไฟให้ชัดเจน
- ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้า 30 วัน
- อยู่ดีๆ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ ถ้าผู้เช่าไม่ได้ทำผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ
- ผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าจากผู้เช่ารวมกันแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน
Q : ประกาศตัวนี้ กระทบใครบ้าง ?
A : กระทบกับเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าเพื่อการพักอาศัยตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป รวมถึงเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ห้องพัก หรือบ้านเช่าที่ปล่อยเช่าเพื่อการพักอาศัยเกิน 5 ห้อง/หลังขึ้นไป แต่มีข้อยกเว้นในบางกรณี เช่น ถ้าห้องเช่าของเราเป็น "หอพัก" หรือ "โรงแรม" และจดทะเบียนตามกฎหมายหอพัก และโรงแรมเรียบร้อยแล้ว หรือเราปล่อยเช่าให้บริษัท หรือเพื่อการประกอบธุรกิจ (ไม่ใช่เพื่อการพักอาศัย) กรณีเหล่านี้จะไม่ต้องสนใจกฎตัวนี้เลยครับเพราะได้รับยกเว้น
Q : ประกาศตัวนี้ดียังไง เป็นประโยชน์กับใคร ?
A : ประกาศตัวนี้ จะดีสำหรับคนเช่าอพาร์ตเมนต์ บ้าน หรือคอนโดที่เช่าจากเจ้าของผู้ให้เช่าที่มีทรัพย์สินเหล่านี้ให้เช่าตั้งแต่ 5 หลัง/ยูนิตขึ้นไป (เรียกท่านเหล่านี้ง่ายๆ ว่า "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า") เพราะประกาศตัวนี้จะมุ่งเน้นให้ความคุ้มครองคนเช่า ประมาณว่าสัญญาเช่าจะต้องมี "เนื้อหา" ตามที่กำหนด และส่วนใหญ่เนื้อหาที่กำหนดให้มี ก็เป็นข้อสัญญาที่เป็นประโยชน์กับผู้เช่าเสียส่วนใหญ่
ขอบคุณรูปภาพจาก : Sansiri
Q : เริ่มมีผลใช้บังคับเมื่อไหร่ ?
A : โทษตามกฎหมายนี้จะมีเฉพาะคนให้เช่า (ในฐานะ "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า") แต่ ประกาศตัวนี้จะเริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 30 ม.ค. 2563 นี้เป็นต้นไป
Q : ถ้าคนให้เช่าไม่ทำตามประกาศตัวนี้ผลคืออะไร ?
A : โทษตามกฎหมายนี้จะมีเฉพาะคนให้เช่า (ในฐานะ "ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า") แต่จะไม่มีโทษใดๆ สำหรับคนเช่า ซึ่งถ้าคนให้เช่าไม่แก้สัญญาเช่า หรือไม่เขียนสัญญาเช่าให้เป็นไปตามหลักการประกาศตัวนี้ ผลที่ตามมาจะมี 2 อย่างคือ
- ให้ถือว่าข้อสัญญาที่ขัดกับหลักการในประกาศตัวนี้ไม่มีอยู่เลย เช่น ถ้าสัญญาเช่าเขียนว่า คนเช่าต้องวางเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมทั้งหมด 4 เดือนของค่าเช่ารายเดือน คนเช่าสามารถจ่ายแค่เพียง 3 เดือนได้โดยไม่ถือว่าผิดสัญญาเช่าตัวนี้
- ผู้ให้เช่าจะมีโทษตามกฎหมายตามมาตรา 57 ของ พรบ คุ้มครองผู้บริโภค คือปรับไม่เกิน 100,000 บาท และ/หรือจำคุกไม่เกิน 1 ปี
บทสรุปของประกาศตัวนี้ เท่าที่ผู้เขียนได้ลองอ่านดู เหมือนจะมีเจตนาดีที่จะคุ้มครองผู้เช่า แต่หลายๆ เรื่องต้องยอมรับว่าประกาศตัวนี้ ดูไม่ค่อยเหมาะในการนำไปใช้จริงสักเท่าไหร่ และดูจะใช้บังคับได้ลำบากในทางปฏิบัติสำหรับผู้ให้เช่า ตัวอย่างเช่น ประกาศบังคับว่าสัญญาเช่าต้องทำเป็นภาษาไทย (แล้วถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติละครับจะทำอย่างไร?) เป็นต้น
สำหรับคนที่กำลังคิดอยากจะเช่าคอนโดแต่ยังไม่ทราบรายละเอียดที่แน่ชัดของเรื่องนี้ ผู้เขียนหวังว่าบทความข้างต้นจะเป็นประโยชน์กับพวกเราทุกคนไม่มากก็น้อย ทั้งต่อผู้เช่าและผู้ให้เช่า ถ้าชอบบทความนี้ อย่าลืมช่วยกันกด Like กด Share นะครับ